住宅ローンのシミュレーションというと、多くは「毎月いくら返すか」を計算するものです。しかし本当に気になるのは、定年を迎えたとき、ローンがいくら残っているのかではないでしょうか。
先に結論をお伝えします。35歳で3,000万円を35年返済で借りた場合、完済は70歳。65歳で定年を迎えても、その時点で約460万円の残債が残り、定年後も5年間、返済が続く計算になります（金利0.5%の場合）。銀行のシミュレーションは、この「定年後に残る額」をあまり強調しません。
下のツールは、あなたの借入額・金利・年齢を入れるだけで、完済年齢と定年時点の残債をその場で計算します。無料かつ登録不要で利用できます。
まず、あなたの場合を計算する
定年時に住宅ローンはいくら残る？
現在の年齢・住宅ローン条件から、完済年齢と定年時点の残高を概算します。50代の借り換え判断では「年齢」だけでなく、定年後に何年返済が続くかまで確認することが重要です。
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年齢だけで諦めず、実際の借り換え条件を確認
モゲチェックでは、入力した条件をもとに複数の住宅ローンを比較し、借り換え候補を確認できます。
モゲチェックで無料診断する（公式）なぜ、銀行のシミュレーションでは「定年後」が見えにくいのか
銀行が用意しているシミュレーションは便利ですが、いくつか構造的な弱点があります。生成AI（GoogleのAIによる概要）でも、住宅ローンシミュレーションの注意点として次のような点が挙げられています。
ひとつは、「借りられる額」で計算されがちなことです。年収に対していくらまで貸せるか、という上限が示されるため、「無理なく返せる額」とは限りません。もうひとつは、将来の金利上昇が反映されにくいこと。変動金利を選んだ場合、数年後に金利が上がったときの負担増が、最初の試算には十分に織り込まれていないケースが一般的です。そして、完済年齢や定年後の残債を前面に出さないことです。
上のツールは、この3点を補うように作っています。「手取りで返せるか」で判定し、「金利が上がったら」をシミュレートし、「定年時に残る額」を最初に表示します。
結果の読み方
完済年齢が定年を超えていたら
完済年齢が定年（多くは65歳）を超える場合、定年後の収入で残りの返済を続けられるかを考える必要があります。退職金で一括返済する前提の方も多いですが、その分、老後資金が目減りします。まずは「あと何年、いくら残るのか」を具体的な数字で把握することが出発点です。
金利が上がったら、返済額はどうなるか
ツールの「金利が上がったら」の表は、金利が現在から+1%・+2%・+3%になったときの月返済額を示します。あわせて表示される未払利息の発生ラインは、変動金利で返済額が一定期間据え置かれた場合に、「利息が返済額を上回り始める」金利の水準です。たとえば3,000万円・35年・借入時0.5%の条件では、このラインは約3.12%。金利がこれを超えると、返済しても元本が減らず、むしろ利息が積み上がっていく状態になります。
2026年は日本銀行の金融政策で政策金利が1.00%まで引き上げられ（同年6月時点）、主要銀行の変動金利も1%を超える水準まで上がってきました。変動金利の上昇に不安がある方は、全国銀行協会の解説もあわせて確認できます。「変動だから当面は大丈夫」と考えていた方ほど、一度ご自身の数字で確認しておく価値があります。
「金利を下げると、どれだけ軽くなるか」も見ておく
問題を把握したら、次に見るのは打ち手の効果です。ツールの「打ち手の価値」では、金利が0.1%下がるごとに総返済額がいくら軽くなるかを、あなたの条件で計算します。金利0.5%・3,000万円・35年なら、0.1%の引き下げで総返済額が約55万円、0.3%下げられれば約164万円軽くなる計算です。金利が高い方ほど、この効果は大きくなります。
定年後の残債を減らす3つの選択肢
定年時の残債を減らすには、大きく3つの方法があります。
ひとつは繰り上げ返済。手元資金に余裕があれば有効ですが、老後資金とのバランスに注意が必要です。ふたつめは返済期間や返し方の見直し。ただし期間を延ばせば毎月は楽になっても総額は増えます。そして最も直接的なのが、金利そのものを下げること＝借り換えです。上で見たとおり、金利の引き下げは総返済額に大きく効きます。
問題は、「自分が今より低い金利に借り換えられるのか」「いくら軽くなるのか」は、条件によって変わることです。ここを無料で確かめられるのがモゲチェックです。スマホで数分・登録のみで、借り換えメリット額と、審査に通る確率まで分かります。運営は東証グロース市場に上場している株式会社MFSで、診断自体は無料です。「無料は少し不安」という声もありますが、これは提携する金融機関からの手数料で成り立つ仕組みで、上のシミュレーターで見えた「軽くなる額」を、あなたの実際の条件で確かめる第一歩になります。
よくある質問
- Q定年までに完済できないと、住宅ローンは組めないのですか？
- A
いいえ。多くの金融機関は完済時年齢の上限を設けています（たとえば【フラット35】は借入時満70歳未満・完済時80歳未満が条件）が、定年をまたぐ返済計画自体は珍しくありません。ただし定年後の返済原資は事前に考えておく必要があります。
- Q定年後も返済が残るとき、まず何をすればいいですか？
- A
まず「いくら残るか」を数字で把握し、次に繰り上げ返済・借り換えなどの打ち手の効果を比べることです。借り換えでどれだけ軽くなるかは、モゲチェックの無料診断で目安が分かります。
- Q繰り上げ返済と借り換え、どちらを先に考えるべきですか？
- A
一概には言えませんが、金利を下げられる余地が大きい場合は、まず借り換えの効果を確認してから繰り上げ返済を検討すると、総支払額を抑えやすくなります。
本記事の前提と出典
- 試算の前提：元利均等返済で計算しています。金利・諸費用は概算です。借り換えには事務手数料、登記関連費用、司法書士報酬等がかかります。費用体系は金融機関や商品によって異なるため、本記事の試算は概算です。
- 未払利息の発生ライン：返済額が据え置かれた場合に、毎月の利息が返済額を上回り始める金利の水準です。借入時の金利と返済期間から算出しています。
- 金利の動向：日本銀行の金融政策（政策金利）に基づきます。最新の金利水準は各金融機関および一次情報でご確認ください。
- 出典：日本銀行「金融政策」／全国銀行協会／【フラット35】（住宅金融支援機構）
- 更新日：2026年9月